¿Qué es una corrida financiera y por qué es clave en proyectos inmobiliarios?
Las corridas financieras son herramientas fundamentales en cualquier proyecto de inversión, especialmente en el ámbito inmobiliario. Una corrida financiera es una herramienta flexible que se adapta conforme evoluciona el proyecto y sus condiciones.
Una herramienta dinámica, no un documento estático
Una corrida financiera no es un archivo final, cerrado o definitivo. Todo lo contrario: se construye y ajusta con base en variables que pueden cambiar. Por eso se le considera una herramienta dinámica, que debe revisarse a lo largo del desarrollo del proyecto: al inicio, en la mitad, antes de ejecutar e incluso durante la operación.
¿Qué incluye una corrida financiera?
En términos sencillos, una corrida financiera responde a dos preguntas:
- ¿Cuánto voy a invertir?
- ¿Cuánto voy a recuperar (y en cuánto tiempo)?
Pero no basta con conocer estos números en bruto, hay que distribuirlos en el tiempo. No todo el gasto ni todo el ingreso ocurre al mismo tiempo. Por ejemplo, en un desarrollo inmobiliario no compras el terreno, construyes y vendes todo en un solo día. Cada etapa toma meses, incluso años, y eso afecta el análisis financiero.
Por eso, las corridas se organizan por meses, semanas o años, dependiendo del tipo de proyecto.
Ingresos vs egresos: el corazón del análisis
Una corrida financiera parte del balance entre egresos e ingresos:
Egresos comunes incluyen:
- Terreno
- Proyecto arquitectónico
- Permisos y gestorías
- Construcción
- Gratificaciones
- Mobiliario
- Comisiones de venta
- Administración y estructura legal
Ingresos pueden ser:
- Ventas de unidades
- Renta de espacios
- Ingresos alternos (estacionamiento, amenities, etc.)
El objetivo es comparar ambos flujos a lo largo del tiempo y entender cuándo y cómo se alcanza el punto de equilibrio y el retorno de inversión.
El factor tiempo: la clave oculta
No es lo mismo ganar 10 millones en un año que en diez. El valor del dinero en el tiempo cambia. Por eso, una corrida no solo mide "cuánto gano", sino "cuándo lo gano". Esto se traduce en indicadores que ayudan a evaluar el rendimiento real del proyecto.
Indicadores financieros que debes conocer
Las corridas financieras arrojan múltiples indicadores. Aquí los más relevantes:
- TIR (Tasa Interna de Retorno): Mide el rendimiento porcentual de tu inversión. Se debe comparar con la inflación o con instrumentos como los CETES. Si tu TIR está por debajo de la tasa de interés del banco, tu proyecto no es viable con financiamiento.
- ROI (Return on Investment): Porcentaje de retorno sobre la inversión inicial. Es útil, pero no contempla el tiempo.
- EBITDA: Ganancia antes de impuestos, intereses, depreciaciones y amortizaciones. Refleja el desempeño operativo del proyecto.
- Yield (rendimiento anual): Cuánto rendimiento genera tu inversión en un año. Útil para comparar con opciones como inversiones bancarias o bonos del gobierno.
💡 Ejemplo real: Un proyecto pensado para alquilar en $600 por noche terminó rentándose en $2,400, con una ocupación del 85% frente al 60% proyectado. Una buena corrida financiera permite ajustar la estrategia a estos cambios en el mercado.
Ser realista (y pesimista) es mejor que ser optimista
Uno de los errores más comunes es hacer corridas financieras con supuestos demasiado optimistas. Pensar que venderás el doble de unidades que indica el mercado puede llevarte a conclusiones falsas. Siempre es mejor proyectar con escenarios realistas o incluso conservadores. Si aun así el negocio es rentable, es una muy buena señal.
¿Qué hace diferente nuestra forma de construir corridas?
A diferencia de muchos analistas financieros que solo conocen los números, nosotros cruzamos arquitectura con finanzas. No solo seguimos lo que el Excel dice, sino que validamos si es arquitectónicamente viable. Si el Excel dice que caben 75 departamentos, pero el terreno solo permite 30, hay que rehacer la corrida.
Esa integración entre la lógica espacial y el rendimiento financiero permite construir estrategias mucho más sólidas y con menos margen de error.
En resumen: ¿para qué sirven las corridas financieras?
- Para evaluar si un proyecto es rentable (y en cuánto tiempo)
- Para anticipar necesidades de flujo de efectivo
- Para comparar alternativas de inversión
- Para reducir riesgos tomando decisiones informadas
- Para adaptarse a cambios del mercado en tiempo real
Una buena corrida financiera es tan importante como un buen diseño arquitectónico o un permiso de construcción. Es la base de toda decisión estratégica.
¿Tienes un proyecto inmobiliario en puerta? ¿Quieres evaluar si vale la pena invertir o necesitas ajustar tu estrategia? Una corrida financiera bien hecha puede ahorrarte millones —y muchos dolores de cabeza.